Proses Membeli Rumah di Malaysia

Saya sedang dalam proses membeli rumah pertama untuk kediaman sendiri. Memang banyak perkara baharu yang perlu difahami dan diteliti berkenaan dengan proses membeli rumah dan selok belok membuat pinjaman perumahan. Jadi, di sini saya rangkumkan informasi yang komprehensif yang diperoleh daripada sumber-sumber yang berkaitan dalam bentuk soalan lazim untuk rujukan di masa hadapan dan rujukan para pembaca (tapi harap maklum info tidak dijamin tepat lah yer, boleh check source yang saya petik). Silakan share kepada rakan-rakan lain yang sedang dalam proses membeli rumah buat kali pertama.

JAN 2015: Base Rate / Kadar Asas menggantikan BLR/BFR Bermula 2015

Kebanyakan bank utama mulai melaksanakan Kadar Asas atau Base Rate seperti yang telah diperkenalkan oleh Bank Negara pada akhir tahun lalu.

Apa Itu Base Rate?

https://www.imoney.my/articles/all-about-that-base-how-does-base-rate-work?utm_source=newsletter&utm_medium=email%20&utm_campaign=2015-01-07-all-about-that-base-how-does-base-rate-work

Impak Base Rate?

Base rate to stir up competition among banks – The Star

Maybank kini adalah yang terendah dengan kadar asa 3.2% diikuti Public Bank 3.65%. Bank yang telah menetapkan Kadar Asas dan Kadar Pinjaman Efektif seperti Maybank dan Public Bank memiliki kelebihan kerana kekuatan mereka dalam sektor perbankan konsumer.

Secara amnya, pengenalan framework baru Kadar Asas menggantikan BLR/BFR akan mewujudkan persaingan yang sihat yang bakal menguntungkan pengguna.

OKT 2014: #Bajet2015 telah memperkenalkan Skim Perumahan Belia yang meliputi perkara-perkara berikut:

(a) Perkongsian pintar antara kerajaan, Bank Simpanan Nasional, Kumpulan Wang Simpanan Pekerja dan Cagamas.

(b) Menyediakan jaminan pinjaman sebanyak 10 peratus bagi membolehkan peminjam mendapatkan pembiayaan penuh termasuk kos insuran (sama seperti Skim Rumah Pertamaku, 90%+10% = 100%).

(c) Menawarkan pemilikan rumah pertama bernilai tidak melebihi RM500,000 kepada belia berumur antara 25 hingga 40 tahun yang sudah berkahwin dengan pendapatan isi rumah tidak melebihi RM10,000.

(d) Tempoh pembiayaan maksimum tidak melebihi 35 tahun.

(e) Peruntukan RM200 sebulan selama dua tahun pertama.

(f) Pengecualian sebanyak 50 peratus duti setem ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman.

(g) Ditawarkan secara ‘first come first served basis’ untuk 20,000 unit rumah sahaja.

1. Berapakah Harga Rumah Yang Wajar Untuk Saya?

Ini bergantung kepada jumlah pendapatan dan komitmen kewangan sedia ada. Mengikut panduan yang diberikan oleh Bank Negara Malaysia (BNM), rumah yang wajar dibeli berharga sekitar 1.5 ke 2.5 kali jumlah pendapatan setahun. Jadi, jika anda memperoleh pendapatan bulanan RM5,000, maka rumah yang sesuai dibeli adalah berharga RM5,000 x 12 bulan x 2.5 = RM150,000. Bayaran ansuran bulanan untuk pinjaman perumahan pula seeloknya pada 1/3 daripada pendapatan kasar.

Angka-angka di atas sememangnya agak tight dan mungkin ramai yang tidak dapat memenuhinya, tetapi ini adalah demi menjamin kedudukan kewangan yang selesa. Jadi carilah rumah yang mengikut (atau lebih baik jika di bawah) kemampuan anda. Ini kerana, pada masa hadapan anda mungkin memerlukan pembiayaan kedua dan ketiga untuk pelbagai jenis aset lain. Namun hakikatnya, kebanyakan rumah baru yang ada di pasaran sekarang berharga di luar kemampuan. Jika demikian, maka anda wajar mengambilkira kemungkinan membeli rumah yang sudah siap (rumah lama/subsale) dan tidak mengehadkan pilihan yang ada kepada rumah/projek baru sahaja. Sekiranya perlu, pinjaman perumahan boleh dilakukan secara bersama (combined loan) untuk mengambilkira pendapatan isi rumah yang lebih besar.

ATAUPUN, anda sebenarnya belum memerlukan rumah sendiri lebih-lebih lagi jika anda masih muda, keluarga masih kecil, sering berpindah-randah dan tidak mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh dan stabil. Bagi anda, menyewa adalah lebih baik daripada membeli. Jangan terikut-ikut atau rasa tertekan apabila melihat rakan-rakan membeli rumah kerana menyewa mempunyai kelebihan yang tersendiri dan ia tidak bermakna yang anda tidak mampu.

Picture2

TIPS: Jika anda membeli rumah untuk pertama kali, saya nasihatkan anda untuk mencari rumah yang mempunyai ciri-ciri untuk dijadikan sebagai pelaburan. Nak tahu kenapa? Bacadi sini.

2. Berapakah Jumlah Yang Mampu Saya Pinjam Daripada Bank (Loan Eligibility)?

Ini bergantung kepada harga rumah, pendapatan anda dan kemampuan untuk membayar semula pinjaman. Kemampuan untuk membayar ini diperoleh berdasarkan Debt Income Ratio (DIR) yang telah ditetapkan oleh pihak bank (juga dikenali sebagai Debt Service Ratio, DSR atau Nisbah Khidmat Hutang). Berikut adalah cara pengiraannya:

Harga Rumah Yang Ingin Dibeli / Pinjaman (Prinsipal), P = RM300,000
Kadar Semasa, i = 4.5% = 0.045/12 = 0.00375 sebulan
Tempoh Pinjaman, n = 30 tahun x 12 = 360 bulan

article-new-ehow-images-a04-r8-6i-calculate-loan-costs-800x800

Maka, Ansuran Bulanan, M = RM1,520

Pendapatan Kasar = RM4,000
EPF (11%) = RM440
SOCSO = RM14.75
Jumlah Komitmen Bulanan = RM454.75
Pendapatan Bersih = Pendapatan Kasar – Jumlah Komitmen Bulanan = RM3,545

Debt Income Ratio, DIR < 35%
Maka, Bayaran ansuran bulanan maksima = RM3,545 x 35% = RM1,240.75
Harga rumah yang layak dipohon, P = RM330,867

Jadi, pembeli ini layak membeli rumah yang berharga tidak lebih dari RM330,000 berdasarkan Debt Income Ratio maksima yang ditetapkan oleh pihak bank pada 35%. Perlu diambilkira sebarang komitmen bulanan lain seperti ansuran kereta, pinjaman pelajaran dan rekod kredit, jika ada.

Kebanyakan permohonan pinjaman tidak berjaya kerana tidak melepasi kelayakan DIR. Namun, ini bergantung kepada bank yang dipohon di mana cara penetapan DIR dan polisi adalah berbeza-beza. Oleh itu, buatlah permohonan di lebih daripada satu bank.

TIPS: Kemampuan membeli rumah dan kemampuan membuat pinjaman adalah dua perkara yang berbeza. Jaga DIR anda supaya tidak melebihi 40% dengan mengehadkan hutang kepada hutang/komitmen yang tidak dapat dielakkan sahaja (i.e. hutang rumah, kereta, pelajaran dan kesihatan). Elakkan daripada membuat pinjaman untuk barang-barang seperti perabot, hand phone dll. Belilah secara tunai kerana itu mencerminkan kemampuan anda yang sebenar.

Artikel berkaitan: What is true affordability?

3. Apakah Proses Membeli Rumah Yang Perlu Saya Lalui?

Proses membeli rumah boleh menjadi mudah dan boleh menjadi sulit bergantung kepada beberapa faktor seperti kemudahan kelulusan pinjaman, pemaju yang berpengalaman dll. Di bawah ini adalah urutan proses jual beli rumah yang biasa dilalui untuk pembelian rumah baru dalam pembinaan:

Menyediakan Wang Tunai Yang Secukupnya
(15-20% daripada harga rumah)

Research & Survey Rumah Yang Ditawarkan & Pilihan Lain Jika Ada
(Harga, Lokasi, Kemudahan, Latar Belakang Pemaju)

Membuat Pendaftaran/Tempahan Dengan Pemaju
(Sediakan Dokumen Yang Berkaitan, Bayar Booking Fee)

Membuat Permohonan Pinjaman Dengan Bank
(Sekurang-kurangnya 3 bank yang berlainan)

Menerima Tawaran Pinjaman
(Tandatangan Surat Tawaran/Letter of Offer oleh pihak bank)

Penyediaan Dokumen Perjanjian
(Perjanjian Jual Beli dengan Pemaju dan Perjanjian Pinjaman dengan Bank)

Tandatangan Perjanjian Pinjaman

Tandatangan Perjanjian Jual Beli (S&P)

Pembayaran Baki Berperingkat Oleh Pihak Bank Kepada Pemaju
(Perlu dikeluarkan dalam masa 3 bulan selepas S&P ditandatangani untuk mengelak Late Penalty)

Mula Membayar Ansuran Pinjaman Perumahan
(Sebulan selepas pihak Bank mula membayar kepada Pemaju)

Penyerahan Kunci & Geran
(Pemaju akan menyerahkan rumah dan semua hak yang berkaitan)

Pemeriksaan Kecacatan & Perolehan Sijil Layak Menduduki
(Periksa mengikut kondisi yang telah dipersetujui dalam S&P)

Kemaskini Maklumat Utiliti & Cukai Pintu
(Api, Air, Pejabat Tanah dll.)

TAHNIAH!!!
Anda sudah mempunyai rumah sendiri!

3. Berapa Lamakah Masa Yang Diambil Untuk Memproses Permohonan Saya Dan Apakah Dokumen-Dokumen Yang Diperlukan?

Kebiasaannya dalam masa seminggu hingga ke dua minggu dari tarikh anda menyempurnakan semua dokumen-dokumen yang diperlukan. Anda boleh rujuk checklist dokumen yang diperlukan oleh pihak bank. Kebiasaannya, dokumen yang diperlukan adalah seperti berikut (untuk yang makan gaji):

      1. Salinan IC
      2. Salinan Slip Gaji (3 bulan)
      3. Penyata Bank Di Mana Gaji Dimasukkan (3 bulan)
      4. Penyata EPF
      5. Borang EA/EB/EC (cukai pendapatan)
      6. Surat pengesahan majikan
      7. Resit bayaran booking/deposit rumah
      8. Laporan Penilaian Harta (untuk rumah yang sudah siap/subsale)

TIPS: sediakan beberapa set salinan dokumen-dokumen ini bagi tujuan memohon di bank-bank yang berlainan. Juga sediakan salinan soft copy untuk memudahkan urusan melalui emel. Pastikan juga anda tandakan tidak pada bahagian berkenaan perkongsian maklumat dan dasar privasi.

image

TIPS: Adalah lebih mudah dan cepat bagi pihak bank memproses permohonan anda jika anda sudah tahu apa yang anda mahukan. Ini kerana setiap orang mempunyai keperluan yang berbeza dan pihak bank mungkin boleh customizekan pakej yang disediakan untuk memenuhi keperluan-keperluan tersebut. Sebagai contoh:

      1. Bayaran ansuran tidak melebihi RM1,100
      2. Tunai yang dimiliki terhad kepada RM30,000 sahaja (untuk cover deposit dan fi)
      3. Perlindungan MLTT
      4. Dan sebagainya…

PENTING: LATE PENALTY

Adalah sangat-sangat penting untuk anda mendapatkan dahulu kelulusan pinjaman daripada pihak bank dalam bentuk Letter of Offer sebelum menandatangi perjanjian jual beli dengan pemaju (sale & purchase agreement). Ini kerana tarikh perjanjian jual-beli akan menjadi tarikh rujukan untuk pihak bank mula membayar kepada pemaju. Dan denda untuk sebarang kelewatan pembayaran akan ditanggung oleh pembeli, iaitu ANDA.

Sering kali kelewatan berpunca daripada proses penyediaan dokumen yang lama oleh pihak peguam yang dilantik, pihak berkuasa kerajaan dan pihak bank. Kelewatan ini sering terjadi dan sudah menghantui pembeli-pembeli rumah sejak sekian lama tanpa penyelesaian. Denda yang dikenakan boleh mencecah RIBUAN RINGGIT. Untuk mengelakkan daripada membayar kelewatan yang bukan berpunca dari anda, sediakan kronologi peristiwa dan rekodkan semua urusan (tarikh, person in charge dll.) setiap kali anda berurusan dengan semua pihak yang terlibat serta buat salinan dokumen sebagai sokongan. Jika terbukti kelewatan berpunca dari pihak lain, pihak pemaju boleh mempertimbangkan untuk mengabaikan atau mengurangkan denda yang dikenakan.

Contoh Kronologi Peristiwa:

Tarikh

Perkara

Contact Person

Dokumen Sokongan

1 Jun 2014 Bayar booking fee sebanyak RM2,000 Salesperson pemaju (nama) Receipt dated 1 Jun 2014
7 Jun 2014 Hantar permohonan pinjaman kepada bank Salesperson bank (nama) Salinan borang
21 Jun 2014 Bank memberi Letter of Offer Salesperson bank (nama) Salinan surat
22 Jun 2014 Tandatangan Letter of Offer dan pulangkan kepada bank Salesperson bank (nama) Salinan surat
1 Julai 2014 Pemaju memberikan Surat Perjanjian Jual Beli (SPA) Salesperson pemaju (nama) Salinan mukasurat penting SPA
4 Julai 2014 SPA ditandangani dan diserahkan kembali kepada pemaju Salesperson pemaju (nama) Salinan mukasurat penting SPA
5 Julai 2014 Pemaju menyerahkan dokumen kepada Peguam Salesperson pemaju (nama)

Dan seterusnya sehinggalah kunci rumah telah diserahkan kepada anda.

4. Apakah Perbezaan Di Antara Pembiayaan Konvensional dan Pembiayaan Islamik?

Konvensional – Bank sebagai Pemiutang (pemberi pinjaman). Jumlah pinjaman adalah jumlah prinsipal + jumlah bunga yang dikenakan.

Islamik – Bank sebagai Peniaga. Pihak bank membeli dahulu rumah tersebut dan kemudian menjualnya kepada anda pada harga yang lebih tinggi yang dipersetujui bersama. Selain itu, konsep musharakah juga boleh digunakan iaitu pihak bank dan pembeli membuat pembelian bersama dan menyewakan kepada anda (JV bermula dengan 90% bank –  10% pembeli).

Untuk mengetahui dengan lebih lanjut mengenai isu berkaitan dengan pinjaman konvensional dan islamik, saya menyarankan anda untuk mengikuti artikel-artikel oleh Ustaz Zaharudin Abdul Rahman (UZAR) di laman web beliau atau baca dengan lebih lanjut mengenai kelebihan dan kekurangan di antara kedua-dua jenis pembiayaan di sini. Nasihat saya, carilah yang halal.

PENDAPAT: Saya merasakan konsep perbankan islamik yang kita ada sekarang adalah lebih kepada percubaan menghalalkan apa yang haram. Ini kerana, walaupun wujudnya akad, namun pembeli datang bertemu pihak bank dengan niat untuk membuat pinjaman, bukan untuk berjual-beli. Sebagai contoh, apabila anda berurusan dengan pihak bank anda akan menggunakan istilah “pinjaman” atau “meminjam” bukan “membeli” atau “menjual”. Betul tak? Sesungguhnya Rasulullah SAW telah bersabda:

إِنَّمَا اْلأَعْمَالُ بِالنِّيَّاتِ

Sesungguhnya setiap amal itu adalah dengan niat…

(HR Muslim)

Jika niat seseorang itu datang bertemu pihak bank adalah untuk membuat pinjaman, maka pinjamanlah yang dia akan perolehi. Walau bagaimanapun, urusan itu tetap sah dan menepati syariat. Cuma keberkatan yang dicari itu mungkin tidak sempurna. Umpama orang menikah, akad semua cukup tetapi niat bernikah mungkin kerana harta, terhutang budi dsb. Pernikahan itu tetap sah tetapi rumahtangga yang dibina mungkin tidak mendapat keberkatan.

Berikutan itu, kita dapat lihat bercambahnya pelbagai jenis penjenamaan semula institusi bank konvensional kepada islamic banking yang agak kurang menyenangkan. Akhirnya kita dapat lihat nama-nama seperti Hong Leong Islamic Bank, HSBC Amanah, Standard Chartered Saadiq, OCBC Al-Amin dan sebagainya. Wallahu’alam.

5. Apakah Kos, Fi Atau Caj-Caj Lain Yang Mungkin Dikenakan?

Proses pembelian rumah akan melibatkan pelbagai kos seperti kos untuk memproses permohonan seperti kos perkhidmatan profesional dan caj yang dikenakan oleh Kerajaan.Secara umumnya, anda perlu menyediakan 10%-20% untuk bayaran muka dan 3%-5%untuk bayaran fi & caj sampingan (juga dikenali sebagai entry cost).

Di bawah ini adalah jumlah entry cost yang perlu disediakan apabila anda hendak membeli rumah. Sebagai contoh, jika anda ingin membeli rumah yang berharga RM300,000, maka anda perlu menyediakan sekurang-kurangnya RM41,240 wang tunai:

kemampuan-20kos-20bayaran-20permulaan

A. Kadar Interest

Apabila anda membeli rumah, anda bukan membayar harga rumah sahaja, tetapi anda juga perlu membayar kos membuat pinjaman dengan bank. Kos ini adalah dalam bentuk bunga yang dikenakan (melainkan jika anda membeli secara tunai). Dalam perbankan Islam, jumlah kadar bunga ini dianggap sebagai keuntungan yang diambil oleh pihak bank selepas membeli rumah daripada pemaju dan menjual semula rumah tersebut kepada anda.

Jumlah bunga (atau keuntungan) yang diambil oleh pihak bank ini agak besar dan boleh mencecah sehingga sekali ganda harga rumah disebabkan tempoh pinjaman yang lama (30-35 tahun). Sebagai contoh, untuk rumah RM300,000 dan tempoh pinjaman 30 tahun seperti contoh di atas, selepas mengambil kira jumlah bunga, harga sebenar rumah anda ialah bersamaan dengan RM1,520 x 360 bulan = RM547,200. Ini bermakna, kadar bunga yang dikenakan berjumlah RM247,200.

Harga Sebenar Rumah = Harga Yang Ditawarkan + Kos Membuat Pinjaman (Kadar Bunga)

image

Terdapat pelbagai jenis faktor yang mempengaruhi kadar interest yang akan memberikan kesan kepada jumlah akhir yang anda akan bayar:

OPR & BLR/BFR

Kadar interest yang dikenakan boleh berubah (melainkan jika anda mengambil pakej tetap atau term loan) bergantung kepada polisi yang ditetapkan oleh Bank Negara. Polisi ini dikenali sebagai OPR atau Overnight Policy Rate. Perubahan dalam OPR yang bergantung kepada prestasi ekonomi akan memberikan kesan kepada Kadar Pinjaman Asas, atau Base Lending Rate (BLR) yang ditetapkan oleh Bank Negara. Pihak bank pula akan menawarkan kadar yang kompetitif (dalam bentuk +/-) berdasarkan perubahan dalam BLR (sekarang 6.6%). Sebagai contoh:

Bank A: BLR –2.1% = 6.6-2.1 =4.5%
Bank B: BLR +0.4% = 6.6+0.4 = 7%

Malaysia_FD_EPF_Inflation_Savings_Rates_Table_Feb_Latest_2011Jika ekonomi merudum seperti yang berlaku pada tahun 1997/98 di mana kadar BLR pada waktu itu adalah yang tertinggi pada 12.27%, maka sudah tentu ia akan memberikan kesan kepada baki pinjaman perumahan. Baru-baru ini Bank Negara ada mengumumkan mengenai pengenalan framework baru untuk OPR,seawal bukan March 2014.

Perbezaan yang kecil dalam kadar yang ditawarkan akan memberikan impak yang besar kepada jumlah akhir yang anda akan bayar. Sebagai contoh, perbezaan sebanyak 0.005% boleh melebihi RM5,000.

Oleh itu, adalah penting untuk anda berbincang dan membuat tawaran atau rayuan kepada pihak bank bagi mendapatkan kadar yang terbaik. Ini bergantung kepada beberapa faktor seperti margin of finance dan tempoh pinjaman yang ditawarkan.

BFR pula merujuk kepada istilah yang digunakan dalam perbankan Islamik. Rujuk di sini. Pada umumnya, untuk perbankan Islamik, pihak bank akan menyatakan jumlah siling ataucapping rate yang dipersetujui bersama. Jumlah ini sebenarnya adalah merupakan kadar asal, dan kadar yang lebih rendah yang diberikan adalah kerana pihak bank memberikan rebate.

KADAR TETAP ATAU KADAR TERAPUNG? (FIXED OR FLOATING?)

Antara pemilihan yang paling sukar untuk dilakukan adalah memilih jenis kadar yang disediakan, samaada fixed (tetap) atau floating (terapung). Ini bergantung kepada toleransi risiko masing-masing:

Perbandingan Kadar Tetap dan Kadar Terapung

Kesimpulannya, jika anda seorang yang Risk Averse (tidak suka kepada risiko dan ketidakpastian), maka pakej dengan kadar tetap adalah sesuai untuk anda. Jika anda merupakan seorang yang Risk Prone (sanggup mengambil risiko), maka anda mungkin tiada masalah untuk melanggan pakej dengan kadar terapung. Sebelum membuat keputusan, kenalpasti dahulu kedudukan kewangan dan kerjaya anda. Adakah kerjaya anda kini tetap dan kurang berisiko untuk dipindahkan atau diberhentikan? Adakah anda seorang yang berdisiplin yang tinggi ketika menguruskan perbelanjaan?

TIPS:

1. Ini adalah masa yang terbaik untuk anda mendapatkan pinjaman perumahan dengan kadar tetap (fixed/term loan) kerana kadar BLR sekarang adalah masih rendah dan kadar interest dijangkakan akan meningkat pada tahun ini. Sebagai contoh, AIA Home Loanmenawarkan kadar tetap yang masih rendah sejak tahun 2012 pada 4.85%.

2. Jika anda mengambil pinjaman dengan kadar terapung, kenalpasti kadar siling yang ditetapkan oleh pihak bank dan simpan wang secukupnya untuk kecemasan sebagai persediaan ketika berlakunya kemelesetan ekonomi. Cuba langsaikan baki pinjaman dengan segera atau pendekkan tempoh pinjaman. Lebih singkat tempoh pinjaman, lebih rendah risiko yang anda hadapi dan lebih banyak penjimatan yang dapat diperolehi.

Namun, dalam bidang pelaburan hartanah, adalah menjadi strategi para pelabur untuk tidak melangsaikan pinjaman perumahan secepat mungkin dan memanjangkan tempoh pinjaman. Ini adalah kerana, para pelabur hartanah mahu mengekalkan DIR yang rendah untuk pembelian hartanah yang seterusnya. Walau bagaimanapun, amalan ini adalah berisiko dan perlukan disiplin yang tinggi.

B. Bayaran Muka (Down Payment)

Bayaran muka bergantung kepada Margin of Finance (MoF) yang ditetapkan oleh bank. Pihak bank mungkin akan membiaya sebanyak 90% sahaja daripada nilai rumah. Bermakna anda perlu menyediakan wang tunai/cash untuk baki 10%. Anda boleh menggunakan Akaun 2 EPF untuk bayaran muka tetapi jumlahnya terhad (tidak semua).

TIPS:

  1. Dijangkakan tahun ini institusi bank akan memperketatkan kelulusan MoF yang tinggi berdasarkan  risiko (risk-based) seiring dengan langkah BNM untuk mengurangkan hutang isi rumah yang tinggi.
  2. Mulalah menyimpan tunai yang secukupnya tanpa perlu menyentuh simpanan kecemasan, akaun 2 KWSP mahupun simpanan di Tabung Haji. Lebih banyak cash yang anda miliki, lebih banyak fleksibiliti yang anda perolehi untuk nego dengan pihak bank bagi mendapatkan pakej yang terbaik. Elakkan daripada membuat pinjaman lain semata-mata untuk membayar deposit.
  3. Bertanya kepada pihak bank mengenai insentif-insentif khas yang mungkin tidak kita ketahui seperti Skim Rumah Pertamaku, projek PR1MA, staff benefit syarikat-syarikat tertentu dsb. Sebagai contoh, Skim Rumah Pertamaku membolehkan pinjaman 100% dibuat (tidak termasuk pembiayaan insuran).

C. Insuran/Takaful

Ada dua jenis insuran yang mungkin diperlukan iaitu:

  • INSURAN/TAKAFUL GADAI JANJI yang akan menjelaskan bayaran baki pinjaman jika berlaku kehilangan nyawa atau hilang upaya. Ini penting untuk memastikan rumah anda dapat diwarisi walaupun pinjaman belum disempurnakan. Ada dua jenis iaitu MLTA dan MRTA (atau MLTT/MRTT untuk polisi Takaful)  seperti yang dirumuskan di dalam jadual di bawah. :

comparison_between_MRTA_and_MLTA

Untuk mengetahui dengan lebih lanjut mengenai kelebihan dan kekurangan di antara kedua-dua polisi ini bolehlah rujuk di sini. Saya memilih untuk mendapatkan polisi MLTTkerana kelebihan-kelebihan seperti duit yang dapat disimpan di akhir tempoh perlindungan, perlindungan untuk hartanah baru serta kebolehan untuk refinance. Namun, ia mungkin lebih mahal berbanding MRTT. ATAUPUN, anda mungkin tidak memerlukan langsung polisi-polisi ini (sila rujuk artikel ini), terutama sekali jika anda berhasrat untuk menjual semula rumah dalam masa yang terdekat.

  • HOME BUILDING INSURANCE/TAKAFUL PEMILIK RUMAH untuk kes kebakaran, banjir, khianat dll. Ia tidak semestinya diambil, terpulanglah kepada keperluan masing-masing. Untuk hartanah strata seperti apartment mungkin tidak diperlukan kerana Perbadanan Pengurusan (MC) ada mengambil Polisi Induk untuk keseluruhan bangunan. Jika sudah ada Polisi Induk, maka polisi ini tidak diperlukan.

 D. Fi & Caj Sampingan

image

Untuk mengira kos-kos di atas bolehlah menggunakan kalkulator di sini.

Zero Entry Cost (ZEC)/ Zero Moving Cost (ZMC)

Ada kemungkinan juga di mana, sebahagian kos-kos sampingan di atas akan dibiayai oleh pihak bank melalui pakej yang dikenali sebagai Zero Entry Cost (ZEC). Namun, jika anda mengambil pakej ZEC, kemungkinan kadar bunga yang dikenakan lebih tinggi, sbg contoh dengan ZEC, BLR –2.0, Tanpa-ZEC, BLR –2.2. Ini adalah kerana, anda sebenarnya membuat pinjaman tambahan dengan pihak bank untuk membayar kos-kos sampingan tersebut. Jika anda berkemampuan dan memiliki lebihan tunai, elakkan ZEC untuk mendapat kadar yang lebih rendah.

 E. Renovation & Moving Cost

Akhir sekali, walaupun tidak termasuk di dalam kos untuk membuat pinjaman perumahan, anda masih perlu menyimpan sedikit lebihan tunai untuk kos-kos ubahsuai dan kos berpindah. Ini termasuklah kos untuk membeli perabot, memasang kabinet, sewa lori, hiasan dalaman dan lain-lain. Nasihat saya, kekalkan kos ini pada tahap yang minima dan yang perlu sahaja.

6. Bilakah Saya Akan Mula Membayar Pinjaman Perumahan?

Kebiasaannya, anda akan mula membayar ansuran bulanan pinjaman perumahan sebulan selepas pihak bank membayar keseluruhan (atau sebahagian) baki kepada pemaju (loan disbursement). Untuk rumah yang dibeli daripada pemaju dan sedang dalam pembinaan, pihak akan bank akan membayar kepada pemaju mengikut tahap siap (completion stage).

7. Lain-Lain Tips

Contoh Product Disclosure Sheet1. Sebagai peminjam, anda mempunyai hak untuk mendapatkan segala info yang berkaitan dengan pinjaman yang hendak dibuat. Anda boleh merujuk kepada Product Disclosure Sheet yang disediakan oleh pihak bank yang berkenaan.

2. Cuba dapatkan Skim Bayaran Berperingkat di mana kadar yang dikenakan pada tahun-tahun pertama adalah lebih rendah. Contohnya: 4.25% untuk 2 tahun pertama dan 4.99% untuk tahun seterusnya. Anda mungkin memerlukan lebihan tunai untuk dibelanjakan semasa awal tempoh pinjaman seperti renovation dan moving cost.

3. Pilihan Untuk Membuat Pembayaran Balik Tambahan (Flexi-Loan). Ada bank yang menawarkan fleksibiliti membuat pembayaran balik tambahan dengan faedah dikenakan secara harian (daily rest). Ini dapat menjimatkan caj faedah dengan syarat anda membuat bayaran bulanan secara teratur. Sebagai contoh, anda sedang membayar ansuran bulanan RM1,000 dan baki pinjaman pada 1 April adalah RM100,000. Pada 20 April anda membuat pembayaran balik tambahan sebanyak RM30,000 (dapat bonus 10 bulan), sekaligus mengurangkan bagi pinjaman kepada RM70,000. Berdasarkan situasi tersebut, berikut adalah perbezaan yang dapat dilihat di antara daily rest & monthly rest:

daily-monthly-rest

Jika anda mempunyai lebihan tunai, anda juga boleh membayar ansuran tambahan sekaligus menjimatkan jumlah akhir baki pinjaman. Lebih awal anda dapat mengurangkan jumlah prinsipal, lebih banyak penjimatan yang diperolehi.

Sebagai contoh, gaji anda sekarang mungkin cukup-cukup makan dan hanya mampu membayar ansuran seperti yang telah ditetapkan pada RM1,000 sebulan selama 30 tahun. Tup-tup tahun ini anda dinaikkan pangkat dan mendapat gaji sekali ganda lebih besar. Anda kini mampu untuk membayar ansuran bulanan yang lebih banyak dan mampu membayar tambahan RM1,000 lagi. Jadi, kini anda membayar RM2,000 sebulan, tempoh pinjaman menjadi 11 tahun dan anda akan dapat menjimatkan RM114,134.

lebih

Untuk mengetahui bagaimana anda boleh membuat pembayaran bulanan lebihan, silakan bertanya kepada pihak bank yang dipilih. Ini kerana setiap bank mempunyai polisi yang berbeza.

4. Pembayaran Awal Pinjaman. Anda mungkin mendapat durian runtuh dan ingin melangsaikan terus baki pinjaman (full settlement) kepada pihak bank, ataupun, jika anda berhasrat untuk menjual kembali rumah yang dibeli dalam tempoh yang singkat (flip). Anda mungkin dikenakan penalti dan jika pihak bank menetapkan lock-in period. Jadi, dapatkan kepastian daripada pihak bank mengenai penalti ini.

 SUMBER

  1. Bank Negara Malaysia
  2. 15 Tips Membeli Rumah Pertama Anda – Pakdi
  3. How much income needed to buy an affordable housing in malaysia 2014
  4. imoney.my
  5. RinggitPlus
  6. Loanstreet
  7. Guide to Home Loans/Financing – Maybank
  8. MLTT vs MRTT – Kelebihan & Kekurangannya

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s